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I. ADQUISICIÓN DE PROPIEDADES EN LA COSTA NORTE. REQUISITOS PRELIMINARES ANTES DE COMPRAR.


La ley 108-05 de fecha del 21 de abril del año dos mil cinco (2005), ha dejado abierto un nuevo capítulo de seguridad al momento de la compra e inversión inmobiliaria, ya que esta regulación persigue la desaparición de las cartas constancias o constancias anotadas, para brindarle seguridad jurídica total a los inversionistas nacionales e internacionales.


- Antes de redactar el contrato es necesario realizar las siguientes diligencias:
1. La solicitud de una certificación del estado Jurídico del inmueble que se pretende comprar, en la Oficina de Registro de Títulos correspondiente, a fin de comprobar las posibles inscripciones, notas preventivas, hipotecas o privilegios en el inmueble de que se trata. 2. Aunque el terreno a adquirir se encuentre deslindado, siempre recomendamos la intervención de un agrimensor a fin de comprobar que la parcela que se encuentra amparada por el certificado de título es la misma que nos ha sido ofertada por el vendedor, además que nos permitirá confirmar que la cantidad de terreno que figura en el certificado de titulo y el plano corresponde con la ocupación del terreno que se pretende adquirir. Esta intervención en definitiva nos permite confirmar los límites, el metraje y su ubicación.
3. La verificación en la Dirección General de Impuestos Internos, (DGII), a fin de saber si existen deudas de impuestos sobre el activo, además de impuestos sobre la renta, ITBIS u otros si la vendedora es una sociedad. Si el terreno está a nombre de una sucesión indivisa, la verificación si los impuestos sucesorales han sido o no pagados, además del proceso de determinación de herederos es necesario.
4. En vista de que las anteriores diligencias pueden tomar cierto tiempo, sugerimos realizar las compras con un compromiso de venta que le preceda al acto definitivo, dado a que el lapso de tiempo que reina entre el compromiso de veta y la venta definitiva, permitirá al Abogado o al Notario realizar las diligencias preparativas de la venta definitivas, de una manera más serena y reflexionada.-
5. Si la propiedad que se pretende adquirir tiene mejoras o, construcciones, habitaciones, es muy importante exigir las facturas de los servicios básicos con sus respectivos comprobantes de pagos.-
6. Si existen empleados del vendedor, procurar que los mismos les sean pagadas sus prestaciones laborales, cuestión que la propiedad no pueda verse afectada por represalias, escándalos, o posibles demandas laborales parte de los empleados.-
7. Cuando se trate de terrenos o propiedades no deslindados es importante dejar siempre una garantía en fideicomiso, hasta tanto termine el proceso de deslinde (procedimiento que describiremos más adelante), como forma de garantizar que el vendedor velará como un buen padre de familia, para que el proceso de deslinde se desarrolle de manera rápida y correcta.

II. EL DESLINDE Y SU UTILIDAD AL ADQUIRIR UN INMUEBLE.


El proceso de deslinde sirve para individualizar un derecho de propiedad de un particular, del derecho de propiedad de otros particulares que recaigan sobre la misma demarcación territorial o parcela, en virtud del cual se pone fin el estado de copropiedad o comunidad de derechos reales inmobiliarios determinados y registrados individualmente en la Oficina del Registro de Títulos correspondiente.
Este proceso tiene tres etapas que son:
a) Etapa técnica: Es la etapa en la cual se ubica, determina e individualiza el terreno sobre el que consolida el derecho de propiedad. Esta etapa es manejada por el agrimensor, y finaliza con la aprobación técnica de las operaciones por la Dirección de Mensuras Catastrales territorialmente competente.
b) Etapa Judicial: En esta parte el expediente es transferido a la jurisdicción inmobiliaria, para dar las garantías necesarias para que todos los titulares de constancias anotadas sobre la misma parcela y los titulares de cargas y gravámenes, puedan hacer los reclamos que consideren pertinentes. Esta etapa finaliza con la sentencia de aprobación del deslinde.
c) La Etapa del Registro: se refiere al acto del registro de los derechos que recaen sobre la parcela deslindada, mediante este registro se acredita la existencia de ese derecho, con esta tercera etapa culmina con la expedición del Certificado de Titulo por el Registrador correspondiente y la creación del Registro complementario en el cual se anotaran e inscribirán todos los derechos reales accesorios y las notas preventivas.


II.I MARCO LEGAL DEL DESLINDE Y CLASES DE DESLINDE:


El marco legal del Deslinde se encuentra contemplado en la Resolución Núm. 355-2009 de fecha 05 de marzo del 2009, Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde, y a ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, de fecha 21 de abril del 2005.
- Existen varia clases de Deslinde, a saber:
a) Deslinde clásico, concebido por la ley y los reglamentos, y que consiste en la individualización de una porción de terreno amparada en constancia anotada;
b) El Deslinde de terreno amparado en contrato de venta: que se realiza sobre terrenos cuyos propietarios tienen derechos sustentados en un contrato de transferencia de derechos, amparados en Constancias Anotadas, anterior al 5 de marzo del año 2009;
c) Deslinde con operaciones combinadas: es el que se hace como anticipo para la ejecución de otra operación de mensuras, como sería una subdivisión, un condominio o una refundición.

El inversionista no debería sentirse temeroso de invertir en un terreno porque el mismo no se encuentre deslindado, siempre y cuando el profesional actuante, especialista en Derecho Inmobiliario, tome las medidas y garantías necesarias tendentes a prever eventuales problemas en el curso de la compra y en el curso del deslinde, y la protección absoluta del comprador frente a un vendedor que no tiene su inmueble delimitado. Es por esta razón que aconsejamos a nuestros clientes, desde el momento mismo que se manifiesta el interés de comprar, en las investigaciones tendentes a preparar la compra, incluir la intervención inmediata de un agrimensor a los fines que este determine que la porción que se pretende vender pertenece al resto de parcela que se deberá deslindar.
Mensurar de manera precisa y realizar un levantamiento de la porción que se pretende comprar, comprobar la ocupación del vendedor; convenir con el vendedor de dejar una garantía económica en fideicomiso, hasta tanto termine el proceso completo de deslinde; Incluir en el contrato de venta cláusulas de pacto comisorio que permitan al comprador recuperar su inversión en el evento de imposibilidad de culminar el proceso de deslinde por causas que escapan de las diligencias del agrimensor o de la voluntad del propietario, tales como la intervención de terceros que quieran transformar el proceso en litigioso.
Nuestro consejo al inversionista que tenga la intención realizar inversiones inmobiliaria en la Costa Norte, es de procurar buscar la accesoria de un buen profesional del derecho Inmobiliario, porque en ocasiones no es necesario realizar un proceso de deslinde que recorrerá todas las fases, sino que dependerá la operación perseguida y si la parcela que se pretende sacarle una porción se encuentra deslindada, en cuyo caso procede una subdivisión, que es un procedimiento más económico y rápido.-

III. CONSTRUCCIÓN Y DESARROLLO.- PERMISOS, RESTRICCIONES. ASPECTOS INSTITUCIONALES.


Al realizar su inversión, es importante tomar en cuenta las regulaciones para la construcción. Existen cuatro entidades gubernamentales a las cuales el inversionista debe acudir antes de iniciar la construcción, a saber:

1) El ayuntamiento del municipio donde se llevará a cabo la construcción;
2) El ministerio de Obras Públicas;
3) El Ministerio de Turismo y
4) el Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales.
5) La Corporación de acueductos y alcantarillados de Puerto plata.-
6) el Colegio de Ingenieros y Agrimensores para el pago de una tasa impositivos.

Adicionalmente, si el terreno se encuentra dentro de los sesenta (60) metros paralelo a la costa, según los términos de la ley 305 de 1968, habrá que informar a la Marina de Guerra, entidad dependiente del Ministerio de las Fuerzas Armadas con obligación de mantener y supervisar las costas de la República Dominicana. Las instituciones anteriormente mencionadas, deberán aprobar los planos preparados por su arquitecto antes de iniciar la construcción. En especial, el Ministerio de Turismo ha dictado la Resolución 09-2012 que regula el ordenamiento de Sosúa y Cabarete, estableciendo una escala de 2 a 5 niveles dependiendo de la zona de la ubicación de la construcción y estableciendo por igual, el límite de densidad de construcción de las edificaciones.

4. INCENTIVO TURÍSTICO.


La Ley 158-01 del 9 de Octubre del 2001, y sus modificaciones, ofrece incentivos a los inversionistas con interés en invertir en los polos turísticos de bajo desarrollo pero con alto potencial. Dentro de los incentivos otorgados por la ley se encuentran:
• Exención del impuesto sobre la renta.
• Exención a los impuestos de sociedad y ganancia de capital;
• Impuestos de transferencia inmobiliaria (la primera venta);
• Exención del ITBIS en las maquinarias y equipos importados necesarios para la operación del hotel.

En Diciembre del 2013, esta ley fue modificada por la Ley 195-2013, la cual extendió a todo el territorio nacional con vocación turística, el ámbito de aplicación. Es por esta razón que en la actualidad todo el que invierta en la zona turística de Puerto Plata podrá beneficiarse de las exenciones de esta ley. Igualmente, la modificación extendió el plazo de la exención a 15 años a partir de la terminación de los trabajos de terminación y equipamiento del complejo hotelero.
La ley apoya también la remodelación de las instalaciones hoteleras de entre 5 a 15 años de construida, proporcionándole exenciones en la compra de equipos y materiales. Adicionalmente, esta modificación reinserta la exención impositiva a los primeros compradores e inversionistas en el turismo inmobiliario. La ley tiene un alcance para: (a) los proyectos existentes con anterioridad a la entrada en vigencia de la ley, (b) los nuevos proyectos cuya construcción se inicie luego de entrada en vigencia de esta ley y (c) aquellos proyectos que cumplan con los requisitos para remodelación, establecidos en el literal c), del Párrafo III del Art. 1 de la ley.

IV. ASPECTOS LABORALES Y SOCIETARIOS A TOMAR EN CUENTA AL INVERTIR.


Todo empresario que inicie su actividad de inversión en la República Dominicana deberá tomar en cuenta los aspectos laborales de la operación de su empresa. Al inicio, deberá formar una sociedad, según los requisitos de la Ley 479-08, que presenta diversos vehículos para emprender su inversión, tales como la SRL (equivalente a LLC), o una Sociedad Anónima Simplificada.
Luego de la formación de la sociedad es importante incluir a todos los empleados en el registro de la Tesorería de la Seguridad Social, así como obtener el Registro Nacional Laboral de la empresa, lo que les permitirá cumplir con los requisitos exigidos por las leyes locales.
Es obligatorio como parte de la actividad económica, realizar la declaración anual de impuestos societarios, para realizar el pago del impuesto sobre la renta, que es de un 29% para las sociedades, además de los demás impuestos como ITBIS, anticipo entre otros.

V. ASPECTO MIGRATORIO.


Es importante destacar que la Ley de Migración número 284 del 15 de Agosto del 2004 y su reglamento de aplicación 631- 11 del 19 de octubre del 2011 prohíben la contratación de personal no residente legalmente, a menos que dichos empleados sean contratados en calidad de consultores externos.
Para regularizar esta situación, es importante que la empresa obtenga su registro nacional laboral a fin de poder obtener a favor de los empleados una visa de Trabajo o Visa NM1 de acuerdo al reglamento de migración: Para estos fines, los requisitos principales serán:
a) Acta de nacimiento original apostillada;
b) Certificación de no delincuencia emitida por el país de origen( original apostillada;
c) Contrato de Trabajo, certificado por el Ministerio de Trabajo
d) Carta Garantía expedida por el empleador, en la cual se hace responsable de los costos de repatriación del empleado en caso de ser necesario.

Con estos documentos además de los formularios y exámenes exigidos por el Reglamento 631-11 se deposita la solicitud de visa por ante el Ministerio de Relaciones Exteriores.

Por: Maribel Roca Sagnard Abogada Gerente de: Roca-Sagnard Abogados-Notarios 
Jeanette García-Mitchell, Abogada Gerente de: García Blanco y Asociados, Abogados Cabarete, Puerto Plata, República Dominicana.